2021年10月22日，义乌法院依法裁定批准破产管理人提交的义乌市金城房地产开发有限公司、义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金亭房地产开发有限公司《重整计划草案》，终止重整程序。至此，浙江省首例房企合并预重整转重整案取得成功。

高负债导致“香格里拉庄园”项目烂尾

在义乌市义亭镇区，铜山岩脚下、深塘水库旁，杂草丛生的地上，矗立着一排排未完工楼房——这些房子属于烂尾多年的“香格里拉庄园”项目。该项目是义乌市金亭房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司、义乌市金桂房地产开发有限公司（以下合称“金城系公司）核心资产。而早在2014年，金城系公司法人已因债务问题入狱，其所欠债务高达16亿元，涉及债权人180余位。烂尾多年、关联公司法人人格严重混同、债务结构复杂等多重因素，使得烂尾工程始终无法推进。

借助预重整渠道破解烂尾僵局

依照金华中院《关于审理企业预重整案件的工作指引》的规定，债务人金城系公司以及债权人陈某某向义乌市政府提出对金城系公司合并预重整申请。经义乌市政府授权，市住建局于2020年12月14日函告义乌法院建议启动金城系公司合并预重整工作。

在收到预重整申请后，义乌法院十分重视该阶段的工作，通过全盘摸底，获知债务企业尚有土地使用权、在建工程、车位、商铺等等多项资产。若有公司愿意加入重整计划，完全可以做到利用现有基础的土地使用权与在建工程进行房地产的开发。得到资金的注入，破产企业也能恢复企业生机，既能提高普通债权的清偿率，同时也达到纾困救助企业的目的。

为此，法院积极借助府院联动机制，推动成立了由市委政法委、法院、自然资源与规划局、住建局等部门组成的工作专班，组织协调预重整的启动、推进及投资人招募等工作。在债权人的支持，以及政府和法院的协调之下，确定通过 “‘剥离式’重整+先本后息债权清偿”的方式处理该案。

在法律允许范围内鼓励重整方式创新

在工作专班主导、人民法院监督指导下，管理人创新“剥离式”重整方式将金城系公司现有资产分为2个部分，第一个部分为金城系公司“香格里拉庄园”项目地块土地使用权及在建工程，将其作为重整资产出资成立全资子公司，通过竞价方式遴选确定金城系公司预重整投资人，投资人支付重整投资款后取得子公司全部股权；第二个部分为除第一部分土地使用权及在建工程外的其他资产，不纳入重整范围，由管理人另行根据评估结果进行变现处置，处置所得资金用于追加分配给债权人，处置完毕后原金城系公司主体予以注销。

通过该方式，一是保留了债务人的主要营业事务，盘活了资产；二是通过最高效的资产处置方式使得资产价值最大化，维护了债权人的合法权益；三是构筑了企业风险围栏，减轻投资人风险，增强了投资人参与的积极性。

历经数月谈判，金城系公司成功引进中国房地产开发企业综合实力500强榜单13位的旭辉集团为预重整投资人。

在法律允许范围内鼓励偿还方式创新

在预重整阶段过程中，在法院监督下，管理人在法律允许范围内，经征得大部分债权人的同意后，采取了先本后息债权清偿方式。即对特定财产享有担保的债权、职工债权、税费债权全额清偿，然后为保障民生，优先偿还购房者本金，其次按比例对其他类型普通债权本金进行清偿，在所有本金均全部清偿的前提下，再对未清偿的利息部分按照本金比例进行清偿。较直接按照债权金额进行分配的一般债权清偿方式而言，该方式在保障债权人权益的同时也充分发挥了预重整作用，有效缩短债务人进入破产重整程序后的审理时长，提高破产案件审理效率和破产重整的成功率。

金城系预重整方案、重整计划草案获得高票认可

得益于预重整工作的充分有效，案件进入重整程序后，进程明显加快。

2021年7月

《金城系公司预重整方案》经债权人分组表决，对特定财产享有担保的债权、职工债权100%同意，普通债权组也达到了77.71%支持率。

2021年8月17日

金城系公司合并破产案预重整成功，正式进入重整程序。

2021年9月28日

经债权人会议表决后，破产管理人向义乌法院申请批准该企业重整的计划。

随后2年内，将在破产管理人的监督下按照批准的重整计划开展各项工作，法院也将持续关注该重整计划的执行。

这起重整案件的妥善解决，是在房地产企业领域开展合并预重整应用的探索创新，为同类型案件的审理提供了模板，也为破产重整模式的创新积累了丰富的经验。

来源：义乌市人民法院