2017年4月22日，应湖南省常德市律师协会的邀请，中华全国律师协会破产与重组专业委员会主任、北京市炜衡律师事务所高级合伙人尹正友参加了常德市律协非诉业务专业委员会2017年年会暨破产律师实务专题研讨会，尹正友律师紧密结合国家政策与实务经验，从破产法理论和破产重组服务的实务操作等方面，详细讲解了大家普遍关注的房地产企业破产重整中热点难点问题。

     尹正友律师提出，与其他行业企业破产案件相比，房地产企业破产案件具有特殊性，即：房地产企业的产品具有公共属性，其涉及公共安全，需要坚持严格的行业监管，只有在房屋达到验收合格并交付使用后才能成为产品，否则该房屋的存在将会是一种社会问题，或者说是一种麻烦，甚至会激发社会矛盾导致威胁社会稳定。因此，房地产企业破产案件应注重以下几个方面问题：

（一）确保维护社会稳定

     房地产企业破产案件不仅是法律问题，更是社会问题，处置房地产企业的在建工程（烂尾楼问题）往往会涉及到纷繁复杂的法律关系和诸多社会不稳定因素，因此，必须注重与当地政府、法院建立联动机制，并重点保护购房消费者、被拆迁人、农民工群体等主体的合法权益。

（二）妥善处理多项优先权的平衡问题

     房地产企业破产案件中往往会涉及“购房消费者”债权、被拆迁人权益、建设工程价款债权以及担保债权，如何平衡、确定优先债权的受偿顺序，关系到破产案件能否顺利推进。需要注意的是，对于被拆迁人的权益，应与已签订买卖合同并支付了全部价款的购房人保护程度一样，拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，被拆迁人的权益优先安排基于替代物取回权的逻辑，应当赋予被拆迁人的权利以绝对的优先性，作为第一顺位保护。

（三）重点关注“以房抵债”问题

      在房地产企业破产案件中，依法理清商品房买卖合同中双方当事人之间的法律关系，区分“购房消费者”和“以房抵债”是工作难点。

      对于属于形式上为房屋买卖，实际上是一种特殊的融资担保的，应结合现有证据加以认定，对于有证据能够证明构成担保的，房屋买卖合同应认定为无效，原来已登记的予以撤销；若现有证据不能证明或不足以证明构成担保，如果已支付了全部或大部分房款的，应认定为合同有效，确认其享有物权。

      以房抵债发生在破产申请受理前6个月内，如果符合《破产法》第32条中的个别清偿，管理人可请求法院予以撤销。对于存在明显不合理价格进行交易的，若发生在人民法院受理破产申请前1年内，管理人有权请求人民法院予以撤销。

      对于属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权解除，这种情形要看双方是否均未履行完毕，从法律形态的义务（如网签、备案、过户登记）和物理形态的义务（如交付）综合评价看是否履行完毕。若属于管理人未履行的合同，可以作为破产财产，法律对此没有明确规定，但这里要有限定，即管理人未履行任何义务，物理形态上未交付，法律形态上也未办理预售登记。

（四）续建资金问题

     在房地产企业破产重整案件中，如何成功引入续建（重整）资金，并对续建资金的有效保障是整个重整工作的关键问题。

      我们认为，首先，对投资人的续建资金应界定为共益债务，从而赋予其超级优先权保护，在债务人企业的房产建成后的可控范围内的房产价值中优先清偿。其次，当可供后续销售的房屋价值不足以覆盖续建资金情况下，对不足覆盖续建资金部分在购房消费者、担保债权人之间进行合理分担，而被拆迁人、工程价款债权人基于特定的优先权，将不予分担。