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“房抵类”不良资产收购尽职调查要点
发布时间:[ 2021-12-24 ]      浏览:( 57 )

“房抵类”不良资产,一般指城市居民以个人住房或商铺抵押贷款,因贷款本金或利息违约而形成的不良资产。


资产公司收购此类不良资产时,需要开展详细的尽职调查,原则上不能采用抽样法调查,而应当逐户详细尽调。


根据多个实际项目经验总结,收购阶段(处置阶段的尽职调查不同,此处不讨论)的尽职调查的要点归纳如下:

一、收购不良资产初始来源


1、债权来源,从目前的处置环境分析,债权资产来源的顺序,根据“优质”向“普通”来分析,暨对资产质量由高向低排序发析,银行贷款形成>资管公司再次转让>非银行金额机构>民间资本;


2、在尽职调查时主要考虑的问题,在于确认债权初始阶段,债权债务双方的交易目的,确认该债权的合规状况,从而进一步确认债务人还款的意愿。

二、债权资产现状调查


1、确认债权实质上属于谁,确认法律层面的权属关系。


2、什么时间完成剥离,主要关注债权出现不良的时间,对于时间较长的不良债权,核查原债权人未能处置的主要原因,有抵押的不良贷款,长时间未能处置,则说明有较强的干扰因素,重点分析收购后能否解决这类因素。


3、尽职调查重点考虑未来处置的时间成本,在资产价值确定的前提下,财务分析对项目的成功与否,有很大影响。

三、债权及抵押物尽职调查


1、调查债务人情况,包括:债务产生原因/周期/转让方评级/债务人对外负债;

该项调查主要考虑问题:债务人的还款能力/意愿;


2、调查保证人情况,保证人调查内容,参考债务人调查内容,房抵贷类不良资产,大部分没有第三方保证担保,原则上仅考虑抵押物本身的回收价值;


3、调查抵押物情况,包括:合同签订情况/能否和抵押情况完全对接(是否存在共有人,如共有人不知情可能会影响抵押权)/案外人诉讼和执行异议(主要为配偶)/是否与其他债权人存在阴阳合同(假买卖合同、假租赁合同、贷款公司合同),可通过多个渠道了解上述情况,但在实际调查中,很难完全规避这类问题,抵押物与对外债务关联情况/抵押合同和他项权证的审视(结合判决书分析-如有)/最高额抵押是否涵盖利息、罚息/本身区位面积升值空间流转效率(可通过房产中介了解)/抵押物是否处于为他人占有状态(自占、租赁、他占)等。


来源:金融不良资产收购处置


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