“房抵类”不良资产，一般指城市居民以个人住房或商铺抵押贷款，因贷款本金或利息违约而形成的不良资产。

资产公司收购此类不良资产时，需要开展详细的尽职调查，原则上不能采用抽样法调查，而应当逐户详细尽调。

根据多个实际项目经验总结，收购阶段（处置阶段的尽职调查不同，此处不讨论）的尽职调查的要点归纳如下：

1、债权来源，从目前的处置环境分析，债权资产来源的顺序，根据“优质”向“普通”来分析，暨对资产质量由高向低排序发析，银行贷款形成>资管公司再次转让>非银行金额机构>民间资本；

2、在尽职调查时主要考虑的问题，在于确认债权初始阶段，债权债务双方的交易目的，确认该债权的合规状况，从而进一步确认债务人还款的意愿。

1、确认债权实质上属于谁，确认法律层面的权属关系。

2、什么时间完成剥离，主要关注债权出现不良的时间，对于时间较长的不良债权，核查原债权人未能处置的主要原因，有抵押的不良贷款，长时间未能处置，则说明有较强的干扰因素，重点分析收购后能否解决这类因素。

3、尽职调查重点考虑未来处置的时间成本，在资产价值确定的前提下，财务分析对项目的成功与否，有很大影响。

1、调查债务人情况，包括：债务产生原因/周期/转让方评级/债务人对外负债；

该项调查主要考虑问题：债务人的还款能力/意愿；

2、调查保证人情况，保证人调查内容，参考债务人调查内容，房抵贷类不良资产，大部分没有第三方保证担保，原则上仅考虑抵押物本身的回收价值；

3、调查抵押物情况，包括：合同签订情况/能否和抵押情况完全对接（是否存在共有人，如共有人不知情可能会影响抵押权）/案外人诉讼和执行异议（主要为配偶）/是否与其他债权人存在阴阳合同（假买卖合同、假租赁合同、贷款公司合同），可通过多个渠道了解上述情况，但在实际调查中，很难完全规避这类问题，抵押物与对外债务关联情况/抵押合同和他项权证的审视（结合判决书分析-如有）/最高额抵押是否涵盖利息、罚息/本身区位面积升值空间流转效率（可通过房产中介了解）/抵押物是否处于为他人占有状态（自占、租赁、他占）等。

来源：金融不良资产收购处置