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天正大讲堂
百问百答!一文说透不良资产!
发布时间:[ 2021-12-14 ]      浏览:( 533 )

【1问】当前债权类地产项目的投资背景?

1答】自2018年以来,银监、央行、发改委、住建部等部门对房地产行业从提示风险到公开论断房地产是金融风险最大的“灰犀牛”,从窗口指导到出台限制信托通道类业务和房地产信托业务规模、限制经营贷流入房市、对房地产企业设置“三道红线”、限制商业银行房地产贷款集中度和按揭贷款等具体政策。开发商销售回款受阻、现金流恶化,偿债压力大幅增加,融资渠道变少。整体监管趋势明显在限制地产项目债权类融资,要求开发商提高自有资金的投入比例和周转率。

【2问】当前债权类地产项目的投资机会?

2答】房企暴雷风潮从2020年中小房企开始,一直到今年的上市房企泰禾、蓝光、恒大、花样年、新力、阳光城等一众TOP100名单的知名企业,尤其是从2021年第三季度开始,房企的现金流在急剧流出,而相应的融资却越发困难。在此背景下,各房企在既有融资渠道未能明显补充资金的情况下,加速对存量项目进行甩卖成了活下去的有效途径,预计在未来1-2年内,推向市面的困境地产项目数量会呈现一个放量的状态,短期内会呈现明显供大于求的现象。而这对于专注困境地产投资领域的投资者而言是一个绝佳的机会。

【3问】房地产行业近期出现哪些变化?

3答】房地产行业也出现两大变化,一是头部开发商合作开发,二是股权类融资需求增加,而通过名股实债的方式融资成为规避监管的重要方式。

【4问】如何识别与陷入困境的房地产企业进行合作的风险?

4答】三个识别因素:

1、核心风险把控是房地产开发公司的土地储备,早期储备土地账面价值低于市场价值,债权投资的保障较高;

2、主体层面初步分析维度包括实控人品行、股权结构及其质押情况、公司治理和非房产行业布局、杠杆水平、土地储备、在建项目和在售项目等方面。其中合理的多样化布局可以为债权提供更多还款来源,但类似跨行业布局也可能拖累地产项目。进一步在财务分析包括根据少数股东损益与少数股东权益匹配度(防止名股实债隐藏债务)、负债结构(有息负债占比)、年化净利润率、报表合并范围、永续债和利息的处理、投资性房地产、经营活动现金流等情况;

3、项目层面包括宏观分析项目地块区域及现状、土地价格、房价及存量房、人口分布和流向,对于三线以下城市还应考虑新城区建设规划,宏观层面问题主要表现为区位选择错误、拿地规模过大、业态贪大图全。微观层面考虑规划经济指标表,业态定位、竞品分析、总投入测算和现金流测算、压力测试、IRR测算、销售计划等。

【5问】大型房地产企业的地产项目债权融资的风控要点?

5答】大型房地产开发企业一般融资集中度高,与债权人能够保持长期融资合作,有利于化解债务风险,而单次分散的融资行为则在出现流动性风险时容易导致债务危机;债权投资过程中严格履行业务程序,尤其是保障法律权利,如公证的法律效力要件是否完备;控制单一融资规模,防止被融资方绑架。操作要点:(1)尽调充分和逻辑有效;(2)面签核保手续与动作齐全;(3)外保内贷转递公证手续;(4)担保事项有权机构出具决议。

【6问】小型房地产企业的地产项目债权融资的风控要点?

6答】小企业资质一般,风控重点在企业的核心资产、定金和外部增信条件。操作要点:(1)关注无法封闭运行;(2)抵押物仅作为抵押而存在时抵押物自身的价值;(3)错位抵押的保障能力;(4)对于小开发商尽量与本地金融机构合作,减少信息不对称的风险。

【7问】房地产企业对地产项目投资时有哪些共性风控指标?

7答】1、不介入(楼面价)地王项目,拍地成本过高后盈利将十分依赖房价上涨,在目前的房地产调控背景下风险较大;2、容积率低于1.0等低密度地产项目和保障房项目,利润空间薄;3、不介入郊区造城和文旅大盘项目,运营风险较大;4、非一线城市土地成本占总投资比例超过50%,投资风险较大;5、商业建筑面积超过30%将可能存在销售障碍;6、自投比例不高于30%,销售返投不高于30%,债务融资规模不高于50%,否则资金链存在风险;7、内部报酬率不低于15%,或与融资成本进行比较,需要通过留下压力测试的空间,售价下跌20%,销售面积仅80%,或者可售货值高于融资金额的1.5倍;8、预计回款情况30天销售不低于50%,90天销售不低于80%,可售货值不低于债务的1.5倍,若无法查清债务规模,则根据总投资估计;

【8问】一般抵押与最高额抵押的区别?

8答】一般抵押仅就某一特定时点已发生的债务享有优先受偿权,并且随主债权转移,而最高额抵押;最高额抵押是一段时间内将要连续发生的债权,在最高债权限额内就该担保财产优先受偿,最高额抵押设立前产生存在的债权经当事人同意可以转入最高额抵押担保范围,担保范围内的债权可以部分转让,而担保物不需要跟随转让。

【9问】一般保证与连带责任保证的区别?

【9答】一般保证的保证人可以要求主合同先审判或仲裁,债务人财产优先清偿,否则不履行担保责任,而连带保证债权人可以直接要求保证人履行担保责任。《民法典》规定合同约定不明默认为一般保证。

【10问】一般公证与强执公证?

【十答】一般公证文书可以作为诉讼证据,但可以被推翻,而强执公证具有强制执行效力,必须在被执行人或被执行财产所在地人民法院公证和执行,一般公证的诉讼地可以约定。

【11问】担保效力的要件有哪些?

【11答】公司对外担保需要根据公司章程规定的内部决议,债权人对担保具有形式审查义务,担保方以担保超过章程规定限额等抗辩债权人非善意的不予支持,上市公司及其公开披露的控股子公司对外担保信息应该对外披露,相对人未根据披露的担保信息签订担保合同,上市公司可以主张担保合同对其不发生效力。

【12问】抵押权顺位与查封顺位?

【12答】抵押权顺位是按照登记时间确定优先受偿顺序,而查封顺位是按照查封时间确定处置权顺序。

【13问】追加在建抵押和转在建抵押问题

【13答】建筑物抵押默认包含所占用土地使用权、但土地使用权抵押后,地上建筑物不属于抵押物、不具有优先受偿权。抵押土地使用权后追加在建工程抵押不解押增加在建工程,转在建工程抵押可能导致新抵押价值减少,因为转在建工程抵押后抵押物仅包括建筑物及其所占用土地,而开发商普遍存在分期开发情况,可能导致对应土地使用权面积减少,而抵押物价值主要源于土地而非地上建筑物。

【14问】同意预售与抵押权消灭问题?

【14答】抵押权人同意预售抵押房产视为放弃抵押权,其只能对购房款行使代位权,即使没有注销抵押登记也不能及于物上抵押权,但不同地方对抵押权消灭的时点确认不一样。租赁早于抵押登记的,抵押权不能优先于租赁权,抵押期间内转让抵押财产,抵押权不受影响,抵押权人证明转让会损害其利益,可以要求转让价款提前清偿,不足部分由债务人清偿。

【15问】如何避免大股东侵害其它投资人利益?

【15答】通过股权方式投资于地产项目公司的,为避免大股东侵害其他投资人利益,对于修改公司章程等行为要约定至少经过持股比例超过50%或2/3以上股东一致同意,对单一大股东股权比较超过50%的,甚至可以要求全体股东致同意。

【16问】股权质押能否代替资产抵押?

【16答】不能。不考虑负债和交易成本的情况下,地产项目公司股权的等价于其资产,通过股权质押和转让有利于节税,但股权价值严重依赖项目公司核心资产的情况下,一旦资产被其他债权人取得,股权将失去价值。

【17问】大型房企出现风险有哪些信号?

【17答】大型房企一般偿债能力较好,主要防范出现整体经营风险,一般表现为财务和经营情况不透明、过度融资和投资,融资成本、拿地成本和商业占比较高,另一方面房产合格率、销售回款率和流动性较低。根本上是要防范高成本债务不合理扩张,同时存在流动性隐患问题。

【17问】小型房企出现风险有哪些信号?

【17答】小型房企往往规模较小,具有地方背景,相应财务情况较差,项目风险主要源于控制人涉及高成本民间借贷和黑毒赌腐等,一旦出现民间借贷资金链断裂和涉案,直接影响银行等金融机构融资意愿,更涉及借款纠纷之中,项目无法继续。民间借贷主要表现为流水备注异常,公私往来频繁、财务费用高企和担保关系异常,涉案风险主要表现为控制人产业复杂、高调保护伞等。

【18问】房地产企业现金流方面的预警信号有哪些?

【18答】预警信号:包括资金用途异常(如借款人挪用贷款资金、大额用款不合理等),项目建设异常(建设规划变更、投入超支和环保整改等),项目去化异常(出现竞品、政策调控、定价策略等),销售回款异常(实际销售比例和网签、回款比例、监管账户余额等信息不一致)。

【19问】房地产企业信息流方面的预警信号有哪些?

【19答】预警信号:主要关注来自上下游企业、金融同业和其他媒体的负面信息,对债权人调查和贷后管理不配合,或突然十分配合等异常行为,股东退出、核心岗位离职以及外部审计机构不合理变更,涉及违约和事故纠纷或诉讼。

【20问】信托参与不良资产项目投资有哪些优势?

【20答】信托公司是唯一可以横跨资金市场、资本市场和实业投资的金融机构,信托受益权可以在债权、股权和物权之间转化,在不良处置中灵活设计结构和节税等方面具有明显优势。

【21问】信托参与不良资产项目投资的交易结构如何设计?

【21答】一般主要由优先级资金认购信托计划,劣后级资金负责实际操盘管理,然后由信托计划认购LP和GP,最后由有限合伙企业直接投资不良资产。

【22问】目前投资不良资产的参与主体有哪些?

【22答】目前投资不良的主体,实际中经常看到的有三种:(1)信托计划;(2)有限合伙企业;(3)契约型基金。

【23问】不同参与主体有哪些区别?

【23答】一是税收政策不同,契约型基金和信托计划不具有扣缴义务,产生收益由投资人自行申报纳税,而有限合伙企业按照经营所得五级累进税代扣代缴个人所得税;二是决策机制不同,契约型基金由份额持有人为最高决策机构,而有限合伙企业一般为管理人投决会日常决策,GP投入份额小但决策权限大;三是投资资金要求,有限合伙对认缴金额享有期限权利,而契约型基金则要求完成出资;四是风险承担主体不同,契约型基金投资结构中基金管理人不承担责任,但有限合伙企业GP承担无限连带责任。但契约型基金无法做到风险独立,一旦其中一只基金涉诉,基金管理人会成为涉诉对象,其名下其他基金会受到影响,契约型基金托管银行为避免声誉风险对份额持有人数量有限制要求,可能导致募资困难。另外,自然人投资者可以通过有限合伙企业和信托计划间接投资上述标的。

【24问】在投资者及资金投向要求方面有哪些法规?

【24答】目前有两部法规对投资者方面进行了比较详细的限制,一部是《银行信贷资产流转登记中心信贷资产收益权转让业务规则》(以下简称“收益权转让规则”),另一部是《关于加强规范资产管理业务过渡期内信托监管工作的通知》以下简称“过渡期信托监管工作通知”。

【25问】“收益权转让规则”对投资者方面进行哪些限制?

【25答】“收益权转让规则”在对投资者方面的要求:个人投资者按照穿透原则不得为不良资产证券化的最终投资者,而信贷资产证券化的投资者仅要求合格投资者,转让银行不得以任何方式承担回购责任。信贷资产证券化相比不良资产证券化,仍要求按照原信贷资产全额计提资本,这意味着不能实现拨备和资产出表,只能实现会计出表。

【26问】“过渡期信托监管工作通知”对资金投向有哪些限制?

【26答】“过渡期信托监管工作通知”放松了信托通道类业务限制,按照实质重于形式的原则根据资金来源和投向限制监管套利和违规提供便利和事务管理类信托。对反向财产权信托类比资金信托业务监管要求。

【27问】信托的参与模式?

【27答】一般有六种:(1)收购配资;(2)破产重组(债转股);(3)财产权信托(服务信托);(4)信贷资产证券化;(5)银行不良资产证券化;(6)企业不良资产证券化。

【28问】收购配资操作模式?

【28答】收购配资,类同于贷款,一般要求融资方提供强担保。

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【29问】破产重组(债转股)操作模式?

【29答】破产重组(债转股),分为承债式入股、投资式入股和股债并存三种方式,一般要求实际操盘特定投资人认购劣后份额。

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【30问】财产权信托(服务信托)操作模式?

【30答】财产权信托(服务信托),投资人通过信托计划间接投资不良资产,由信托公司名义清算和管理。

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【31问】信贷资产证券化操作模式?

【31答】信贷资产证券化,需要在银登中心挂牌,只能通过信托计划投资,投资人仅取得信贷资产的收益,银行仍然作为名义持有人。

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【32问】银行不良资产证券化操作模式?

【32答】银行不良资产证券化,需要在银行间市场挂牌,次级投资人取得优先投资人固定收益后的全部剩余收益。

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【33问】企业不良资产证券化操作模式?

【33答】企业不良资产证券化,单一信托和专项资管计划作为双SPV结构,投资人通过专项资管计划间接投资与不良资产。

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【34问】不良资产包处置的要求?

【34答】不良资产处置对现金回款、处置速度要求较高,轮候查封会阻碍处置进度,持有资产影响资金运营效率。

【35问】不良资产包经营的盈利模式?

【35答】目前整个不良资产管理行业盈利方式分为三种,一是利用银行转让折扣赚取差价;二是利用公司资质节税;三是利用人才优势对不良资产重组盘活,取得后期运营收益。

【36问】不良资产包的处置策略有哪些?

【36答】不良资产包的处置策略分为四类,一是收购处置,包括自主或委外处置;二是收购后整体或分拆转让,利用估值和信息差赚取利润;三是收购重组,重组后取得债权或者股权;四是收购运营,取得租金或者ABS收益。目前行业内持牌AMC\非持牌AMC\第三方服务商等不良资产经营方都主要围绕不良债权、困境企业和实物资产三个领域的投资机会,利用各自在细分领域上各有优势,利用自身专业能力,参与复杂的不良资产处置。

【37问】不良资产尽调估值的理论依据?

【37答】不良资产的产生宏观上主要源于经济周期,AMC在收包处置过程中尽职调查通过查阅档案,核实抵质押物等实物资产,走访债务人、担保人和其他关联方,在收集整理信息的基础上分析、验证和评估,形成对资产价值的判断。其主要目的是发现资产瑕疵,挖掘资产价值,保障稳定交易,促进价值实现。一般而言,处置风险与潜在损失源于尽调未能查明的资产包瑕疵,对于一个特定的资产包而言,瑕疵都可以通过折价来对冲。对于具有稀缺性的资产,投资风险更小,尽调估值时要满足自身风险偏好、处置成本和预期利润。

【38问】尽职调查的原则有哪些?

【38答】尽职调查的原则一般有三:(1)审慎原则;(2)保密原则;(3)客观原则。

【39问】审慎原则的具体内容?

39答】审慎原则是指尽调范围要尽可能全面,对资料提供方的信息采取合理的怀疑态度,通过其他渠道信息交叉验证,基于法律事实判断材料的有效性。

【40问】保密原则的具体内容?

【40答】保密原则是指对债务人相关信息和公司内部信息(尤其是估值信息)保密。

【41问】客观原则的具体内容?

【41答】客观原则是指对收购处置进行统筹考虑,基于客观信息和法律事实判断资产包的价值。

【42问】尽职调查的作用及角度有哪些?

【42答】尽职调查是估值定价、收购决策和处置策略的基础,要求以法律尽调为基础展开工作,尤其确认相关权利的法律效力,通过阅档、访谈、勘察和相关部门查询获取信息,重点关注相关资产和债务人的法律状态、实物状态、经营情况(还款能力)和还款意愿等方面,最后对材料分类整理,相互印证。对于资产包信息积累较多的,可采取简历信息库的方式,未后期不良资产收购处置提供信息验证。

【43问】尽职调查的方法有哪些?

【43答】尽职调查以现场调查为主,非现场调查为辅,并在适当的时候辅以外围调查为补充。调查方法分为全面调查、重点调查抽样调查三种方式。

【44问】非现场尽调的具体内容?

44答】非现场尽调主要目标是合适档案资料真实、完整和有效。包括贷款、保证相关资料:债务及保证关系是否存在及有效;抵质押物相关资料:债权与抵质押物是否相对应,抵质押权利有效性及抵质押物的瑕疵;债务人其他资料:当前经营情况、信用情况和涉诉情况。

【45问】现场尽调的具体内容?

45答】现场尽调主要目的是合适验证资料的相关性和真实性。贷款银行、债务人及相关走访:对债务人及担保企业经营现状、资产等情况;抵押物现场勘察:明确抵押物位置、基本情况、周边配套、物业和实际利用情况;比较案例实地核实:如抵押物估值时采用周边同类资产价格作为参照。

【46问】外围尽调的具体内容?

46答】外围尽调主要目的是验证阅档和现场调查信息。综合访谈和实地调查工商、税务、法院、银行和同业等机构综合分析,交叉验证。

【47问】全面调查的具体内容?

47】全面调查对资产包内逐个项目分别调查,适用于资产包较小的情形;

【48问】重点调查的具体内容?

48答】重点调查是选取具有代表性的,能够反映资产总体情况的大额债权,重要抵质押物债权和重要物权股权资产进行调查;

【49问】抽样调查的具体内容?

49答】抽样调查是按照一定规则选取部分债权,根据样本结果推断总体情况,一般要求资产包内单个资产同质性较强,如同一地区的房抵贷。批量ABS资产包和债务人个体信息相关性很低,主要受原贷款的风险偏好和还款曲线有关。

【50问】收购尽调的流程?

【50答】收购尽调的一般流程:初步判断(如债权和资产过于分散则放弃)、组队定案(根据成员素质)、阅读档案(团队阅档尽量形成结构化信息用于后期比对分析和律师阅档)、工商查档(如现场查看二级承债主体,如股东抽逃出资或出资不实)、查询权证(权证真实性和法律效力)、网络搜索(债务人信息)、访谈谈话、现场调查、交叉汇总。

【51问】不良资产包的价值来源?

【51答】不良资产包的价值源于运营现金流和底层资产,优先偿债能力估值尽职调查主要对资产包抵质押资产进行估值分析。主要包括四部分:一是调阅债权档案,了解抵质押的范围、种类和法律效力;二是对抵质押物种类和特点进行实地勘察和访谈,了解现状;三是关注抵质押物的变现能力;四是收集梳理抵质押物估值的相关信息,对于专用性较强的资产可能需要向产业资本询价,而在实际尽调过程中对不同资产形成标准化信息表格,才能保证估值信息的完整。

【52问】不良资产包如何估值定价?

【52答】偿债来源的估值模型一般采用现金流折现的方法,在处置期间内,现金收益扣除处置成本后按照资本成本折现:

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其中Rt第t期处置收回的金额,一般为最可能收回的金额,政策性拆迁回款可能性较低,Ct为当期的处置费用。

【53问】不良资产包的现金流来源?

53答】不良资产现金流来源主要有三:1)抵质押物;(2)借款人;(3)保证人。

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【54问】抵质押物的可回收现金流影响因素?

【54答】抵质押物的可回收现金流影响因素有以下两个主要方面:1、抵质押物有效性和价值,抵质押权的法律效力直接影响债权追偿能力,而价值则影响受偿效果;2、控制和变现抵质押物的难易程度,不同抵质押物的管理和处置成本差异较大,对于一些专用性较强的资产可能处置议价能力较弱。一些资产的完整性较差,和其他资产结合起来才有价值,如酒店与停车场,厂房和设备等

【55问】借款人和保证人的可回收现金流影响因素?

【55答】借款人和保证人的偿债能力主要考虑二者的有效资产,一部分是能够产生经营现金流的资产,一部分是可以通过处置取得现金的资产,偿债意愿主要通过信用记录和沟通合作情况判断。具体内容详见上图。

【56问】初步估值定价依据?

56答】初步估值定价依据:在尽职调查和上述分析的基础上,结合市场供求情况、资产管理运营能力、资本成本、风险因素和合理利润,对资产价值初步判断。决策机构在定价决策时充分考虑宏观经济政策影响、经营策略、竞争情况和其他难以量化的因素,具体包括投资额度、回收期、投资风险、业绩要求、投后管理团队和客户合作要素。

【57问】不良资产包的处置周期?

【57答】不同的投后管理团队对资产包的深挖和处置能力差异很大,民间的不良资产包投资者一般从收包到变现时间会控制在1年以内,而一些有较强投后管理能力的团队时间会控制在2-3年左右。一些大型产业化重整项目的处置周期可达3-5年,时间越长的一般自有资金的比例越高,如果运用高杠杆策略则不宜将战线拖长。

【58问】设计处置周期的考量因素?

【58答】在对一个资产包周期长短的考量因素有很多,因重点关注核心资产和高回收现金流的合理性、债权瑕疵、当地司法环境、抵质押物交易活跃度、分析对手报价策略、从宏观经济角度判断资产包买入时点合理性。

【59问】抵押担保债权尽调还需注意哪些?

【59答】对于抵押物为不动产的,除了一般尽调需要涉及的内容外,重点调查的情况还包括抵押物的完整性,用途是否合规(规划用途和实际用途是否一致、是否存在违规在建),抵押物楼层、面积、结构、新旧情况、装修与设备安装等基本信息,抵押物使用情况(自用、闲置和出租)、配套设施等。

【60问】抵押担保债权的评估方法有哪些?

【60答】评估方法包括市场法(根据类似资产市场价格进行调整)、成本法(根据重置成本和成新率)和收益法(可预计现金流折现)。

【61问】成本法的适用对象?

【61答】成本法是抵押物评估过程中较为常见的方法,但是不适用于专用性较强的资产。

【62问】市场法的适用对象?

【62答】市场法是对市场具有交易量且交易较为活跃的资产适用的一种评估方法。

【63问】收益法的适用对象?

【63答】收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值,是房地产评估中常用的方法之一。

【64问】不同评估方法的适用对象?

【64答】不同评估方法的适用对象一般情况是不一样的,但也不是严格限制的,在某些情况下是可以互相适用从而择优选择。我们选取不良资产包中较为常见的抵押物类型:住宅、商铺、办公楼、综合体、旅馆、厂房(标准和非标准的)和非经营性物业等进行一个适用归类。具体如下,其中问号意味着根据具体情况适用。

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【65问】在建工程估值方法?

65答】在建工程估值方法包括:进度完工百分比法,即在建工程价值=预计完工后该资产的市场价值*完工百分比*(1-折扣率),其中折扣率主要考虑营销支出、广告和风险收益;成本法,在建工程价值=土地取得费用+规划、咨询和设计等专业费用+建造费用+合理利润和税费;假设开发法:在建工程价值=项目预计销售价格-项目后期开发费用及其利息-税费和利润。

【66问】机器设备(运输工具)估值方法?

【66答】机器设备一般分为通用设备与专用设备,以及部分根据特定需要自行设计制造的非标准设备。一般估值方法为设备价值=重置成本*成新率,其中成新率折扣不仅考虑设备新旧情况,还考虑其他瑕疵。对于上述设备动产,尽调时着重考虑设备完整性和维护保养情况,是否存在损毁灭失;对于正常使用的设备,关注设备厂商、铭牌、规格、型号和生产日期等;对于正常使用的生产线了解其产能、技术水平和搬迁可行性等;对于运输工具关注型号、品牌、行驶里程和购置日期;对于报废的抵质押物考虑其材质与重量。

一般旧设备转让没有增值税,对于部分受让方可能需要进项抵扣会增加转让价值。设备估值应重点关注搬迁处置成本,如设备是否和厂房分离,若不可分离或分离后设备价值贬损严重,仅对设备享有物权将失去经济价值。对于外籍船舶迁移处置成本可能较高,接收处置可能不经济。

【67问】净可回收价值如何测定?

67答】资产包净可回收价值是任何一个投资资包的个人或机构最为关心的核心问题之一。资产包净可回收价值对资产包内不同资产进行评估分析之后,综合考虑市场价值、快速变现折扣率、应交税费、处置费用和优先受偿款确定。即净可回收价值=市场价值*快速变现折扣率-应交税费-处置费用-优先受偿款。其中变现折扣率包括适销性折扣(如住宅、商业和厂房的市场交易难度不同)和功能性折扣(如豪华装修价值一般低于成本),税费主要是土地增值税和其他税金,优先受偿款包括土地出让金、工程款和其他共益债务等。

净可回收价值评估中的难点之一是折扣率的确定,而折扣率主要考虑影响变现的因素。若抵质押物为不动产,房产权证土地与房屋分离时可能存在房地抵押分离;若抵质押物为运输工具,关注违规违章和罚款情况;若存在顺位抵押,关注顺位在前和其他优先的债权金额;是否存在第三人或抵押人主张抵押无效可能造成抵押权瑕疵的情形;抵押物是否存在租赁、首查封和其他影响变现的障碍。确定快速变现折扣率时综合考虑假设合理性,资产特点和市场情况,对于不可量化因素充分披露。

【68问】信用及保证担保债权的估值方法?

68答】信用债权保证担保债权本质上都依赖债务人自身的偿债能力,而不对特定资产享有物权。对于保证担保债权主要考虑保证人的性质(自然人或法人),担保性质(一般担保或连带担保)、金额和期限、担保自然人的财产情况、担保法人机构的经营情况、担保方与借款人的关系等因素考察担保方的代偿能力。对于担保方是法人的,从信用履约情况、工商年检、财务报告、有效资产、企业性质规模、经营状况和资产保全等情况综合判断代偿能力。一般常用交易案例和专家打分的方式对信用及保证担保债权估值,对持续经营的企业按现金流偿债法估值,对于不可持续经营企业假设清算的方式估值。对信用类债权估值一般采用打分卡的方式综合考虑上述因素,对于债权一般受偿金额进行确定。

【69问】不良资产包估值的特殊情形?

【69答】在对不良资产包进行估值时有四种特殊情形要注意:(1)对于破产债权考虑重整周期对债权处置的影响,周期过长可能导致资产包无价值;(2)涉刑的债权不做估值,因为资产可能丧失优先受偿,部分涉刑的债权可以考虑非涉刑部分的资产进行估值;(3)应收账款质押债权,应逐笔考虑欠款方未来的还款能力;(4)对抵押物包括土地及建筑物时,应特别关注土地性质与房屋用途是否一致?如若不一致可能严重影响资产价值。

【70问】《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》政策出台背景?

【70答】不良个人贷款债权具有金额小数量多的特点,单户转让效果有限,部分银行通过多次非批量(2户以内)转让试图规避监管要求,虽然无明令禁止和更新解释,监管部门对多次非批量转让个贷视为违规,民生银行和招商银行等先后被处罚。试点前贷款机构对个贷不良的处置方式主要是自主清收、核销和ABS,其中ABS的比例较小,发行成本较高。

【71问】《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》的意义?

【71答】2021年初银保监颁布《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》对部分商业银行放开单户对公贷款和批量个人不良贷款转让,打破五大AMC在不良资产行业的一级批发商的垄断地位。参与试点的以个人消费信用贷款、信用卡透支、个人经营类信用贷款为主,抵质押清晰的个人贷款由银行自主清收。

【72问】政策限制个贷不良进入AMC市场二级市场的初衷?

【72答】政策限制个贷不良进入AMC市场主要考虑个贷面对广大个人群体,可能出现不可预见的道德风险,激化社会矛盾,尽管个贷不良批量转让的政策阀门已经打开,但相关配套制度和技术支持还在路上。目前利用大数据风险系统在客户风险识别、不良资产风险评估定价、处置管理和失联修复尚未成熟,个人征信和个人信息保护制度还在陆续完善。在委托催收方面银保监会仅对信用卡业务提出审慎和规范催收,不少贷款机构处于成本考虑委托外部机构催收,但官方尚未形成催收机构和催收人员的资质认定标准。

【73问】消费类不良贷款的现状?

73答】汽车消费贷款目前市场规模较大,仅依赖自主催收难以取得足够利润。但汽车作为动产难以控制,查封效果有限,部分地区可以通过限制年检的方式控制汽车出行,执行难度比较大,容易出现案外人干预,收车风险较高,变现难度大。由于整体债务人资质相对较高,一般处置方式通过外访、诉讼、查找车辆、司法收车和拍卖变现。

【74问】消费类不良贷款的特点?

74答】消费金融体量大,但单笔额度小、区域广、数量多、债务人偿债能力低,目前主要依赖互联网平台获取客户流量,银行等金融机构提供资金来源,风险较大。网络贷款门槛低、额度低、审批便捷和还款灵活,目前主要依赖法院催收、律师函催和批量诉讼,自主电话催收实际效果较差,部分互联网公司在提供智能批量诉讼服务。

【75问】个贷类不良贷款有哪些?

【75答】个贷类不良借款主要包括三种:1)个人不良住房贷款;(2)信用卡逾期业务;(3)个人不良经营贷款。

【76问】个人不良住房贷款的特点?

【76答】个人不良住房贷款款额度大、期限长、有抵押、腾房难度大、可能存在长租和房价存在下跌风险。可能存在很多情形阻碍住房执行,如租赁、强执公证瑕疵等。处置方式主要依赖贷款置换、协商出让、诉讼拍卖和司法腾房,核心城市住房拍卖溢价成交相对容易。

【78问】信用卡逾期业务的特点?

78答】信用卡逾期业务区域性明显、额度差异大、利息违约金高、反催收技术高、民事立案比较难(信用卡逾期难以判定是否为金融诈骗或正常逾期,债权债务关系可能不明确)。一般通过电催、函催、报案和批量诉讼,一般以诈骗为由报案对债务人施压效果较好。

【79问】个人不良经营贷款的特点?

【79答】个人不良经营贷款一般有法人经营实体、影响因素复杂、贷款用途多样、风险控制难度大。贷款一般以法人主体,但个人与法人容易混同,证明实际股东人格混同比较困难,还可能存在代持股权的情形。一般通过诉讼保全,调取银行流水、确认合同无效、撤销恶意串通协议(可以撤销)、股东侵犯债权人利益。银行流水证明在实际操作层面比较困难,不同银行的流水阅读障碍较多。

【80问】个贷类不良贷款处置痛点?

80答】信用类个人贷款规模在迅速增长,但违约率较高,风控压力大,处置途径单一。目前法律不支持对吊销未清算法人主体债务直接追偿股东,对于不良资产二级市场来说,AMC收包后实现债权受限。在处置过程中缺乏明确的法律法规依据,在委托清收过程中债权失控可能产生纠纷;处置税收成本较高,对税务筹划能力要求高;存在通过虚假诉讼逃废债。

【81问】个贷类不良贷款处置风险?

81答】当前处置个贷类不良贷款的风险主要是暴力催收个人信息保护风险。其中暴力催收现象逐步减少,但是个人信息安全对于银行等金融机构来说要求较高,而且是一个长期工作。个人贷款在催收、转让和信息修复等过程中都个人信息泄露风险,金融机构在信息保护和内控制度建设方面仍处于开始阶段。

【82问】个贷类不良贷款处置思路?

82答】原则上基本的思路是要切实了解债务人,个贷不良不同债务人的具体情况差异大,针对性的处置方案在实务经验积累十分重要。处置的基本方法包括电话或法律催收、外访和谈判,其中电催和法催重点关注监管要求,数据管理安全、话术风险管控、客户投诉和人员管理,在催收过程中应考虑相应语言逻辑、情绪控制、声音和软硬试探等。外访过程中关注方案制定、细节掌控、风险防范应急处理和证据留存,简单的实地查看可能无法获得足够信息,需要在债务人家庭情况、活动轨迹、近况等方面调查事先有所准备。团队成员应注意搭配,达到催收不过分强硬也不软弱可欺,在有条件的情况下通过家庭和宗族关系施加压力。

在处置过程中尤其重要的是通过分析案情、复盘通话录音、用假设信息试探和尽调公开信息发现债务人的痛点,在利益、情感、隶属关系、行政和刑事等方面运用债务人痛点量化风险、分析风险收益、制定和执行替代方案。本质上是通过发现债务人的软肋追偿债务,而在发现债务人痛点方面心理学相关知识具有一些实用价值。

【83问】个贷类不良贷款处置未来发展方向?

83答】目前个人信用类贷款普遍存在执行困难,一般只能通过打包打折转让和打官司的途径处置。股东债务追偿责任困难,对于股东侵犯债权人利益的纠纷,由于2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》保护出资人认缴出资期限权益,一般通过申请破产避免股东逃废债。对于个人信用类贷款,目前尚没有个人破产相关法律依据。

对消费和个人贷款不良资产的处置由于缺乏有效担保,处置方式可选范围较小,主要分为两种处置方向,一种是向债务人及其关联人追偿,一种是追资产。一般债务人自身无法清偿,通过其亲属宗族可能具有良好的清收效果。

【84问】个贷类不良贷款投资前景?

84问】个贷资产包的投资前景依赖于收包价差和催收分成收益,要求底层资产完整,包括尽调阶段初步设计退出方式。投资结构的设计主要对优先、夹层和劣后资金的比例、期限和收益等要素的安排。个贷类不良资产包的清收处置成本较高,通过抽样对资产包估值,测算预计回收比例,判断清收周期与投资成本期限匹配,对超额收益分配的设计以平衡成本效益。

【85问】不良地产项目的生命周期?

【85答】一般不良地产项目可以分为初期、发展期、僵持期、解决期退出期。

【86问】一般不良地产项目的初期特征?

【86答】项目出现风险,财务人员离职率高,开始涉及民间借贷,股东之间出现矛盾,实控人被约谈,风险信息一般未公开,机构债权人开始谨慎。该阶段存在机会通过引入资方部分操盘,避免出现实质风险。

【87问】一般不良地产项目的发展期特征?

87答】一般不良地产项目的发展期又分为两个:发展1发展2

发展1期:项目出现部分违约,或者其他项目违约导致该项目风险明显增加,部分债权人开始追偿。该阶段涉及的相关方较少,适合介入,一般只需要与债务人协商,复杂程度较低。

发展2期:交叉违约情形开始出现,小债权人最先查封维权,各方债权人会迅速浮出水面,大债权人一旦开始追偿,项目就会陷入停滞。一般债权人之间主要通过法院维权,债务人一般通过合同瑕疵、管辖权异议、虚假合同等方式拖延。该阶段不宜介入。

【88问】一般不良地产项目的僵持期特征?

88答】债权人查封情况、处置权和优先受偿权犬牙交错,执行难以推动,债务人也不配合,该阶段不适合介入。

【89问】一般不良地产项目的解决期特征?

89答】一般通过破产、法拍、重组和承债收购四个方向解决。一般投资方在重组和承债收购的解决方向中介入。

【90问】一般不良地产项目的解决期特征?

90答】这个阶段各利益相关方达成妥协形成退出方案。

【91问】投资单体不良地产项目的介入时机?

91答】判断单体不良项目介入时点主要考虑债务人、债权人、业主和政府在不同阶段的心态,不同阶段介入资金方的谈判优势差异较大。小项目债务人在初期一般信心较强,但在后期议价能力较弱,但大型开发商单体项目的不良化解对整体企业风险影响较小,控制力较强,更多依赖资方解决整体债务问题。业主在单体地产不良项目中一般经过个体维权、集体愤怒、个别坚持和最终妥协,法院不支持集体诉讼,很难有实质作用。政府一般在僵持期出面,被动参与项目化解过程。不同机构和投资人根据自身特点选择进入时点,类比天使、VC、PE和控股收购等投资阶段

【92问】投资单体不良地产项目的能力要求?

92答】单体地产不良具有自身特点,对投资方和实际运营服务商能力有相应要求。单体地产不良基本特点是相对透明,房地产行业、资产和业务门槛较低,相比其他重资产行业或制造业,看明白投资的机会和介入时点相对容易。如海运领域一艘船舶的价值受船舶和发动机型号,油耗量影响十分显著,但评估专业性较强,介入风险较大。核心在于投资方实际能力圈能够掌握地产不良的投资机会,同时地产行业规模足够大。一般投资单体不良地产项目要具有三个能力:处理利益和法律层面的能力、资产层面的能力、资金层面的能力。

【93问】投资单体不良地产项目利益及法律层面的能力要求?

93答】单体不良地产项目一般涉及的利益和法律关系复杂,包括债权债务关系,涉及金融债权、民间借贷、业主、租赁债权、欠缴税费和工程款;法律关系涉及查封、抵押、租约、诉讼等;其他涉及股东纠纷和政商等关系。这些关系中债权债务关系可能存在虚构,开发商转移资产规避债务。税务关系主要土地增值税,主要依赖和债务人协商压低交易价格合理避税、借助税务筹划咨询服务机构与税务的关系或与税务局协商通过其他项目的投资减少本项目的土地增值税。在项目即使顺利推进也可能无法负担各方诉求,需要通过谈判使各方让利。

这些关系处理要求投资方和运营商具备谈判重组和协调法院/政府/管理人等相关方的能力。在谈判过程中取得其他债权人配合,甚至减债让利、通过重整和拍卖抵债等方式使项目推进。

【94问】投资单体不良地产项目资产层面的能力要求?

94答】资产层面的问题主要涉及资产瑕疵和工程问题。资产瑕疵如土地出让手续不完备,用途规划变更风险,超建面积,非书面承诺导致资产价值贬值。还有部分项目存在特批情况,一旦涉及的官员落马,项目可能无法进行。工程方面可能出现住宅项目建设涉及消防和质检、户型对应的市场需求大小、开发条件和施工难度,直接影响项目周期和投资收益;商业和写字楼项目的质量、层高、人流和物流进出口设计和改造空间,后期运营招租和商业价值提升。

资产层面的问题要求运营服务商和开发商在政府的沟通协调方面具备相应渠道和能力,在地产开发方面能够与工程方沟通协调并提出复工方案,以及在商业和写字楼完工后的运营提升方面具备管理能力。

【95问】投资单体不良地产项目资金层面的能力要求?

【95答】投资单体不良地产项目需要有巨大的资金调度能力,而私募基金在大资金方面具有天然的优势。私募募集的优先资金期限和收益率要求直接影响地产不良的收购处置的成败,要高效使用资金,核心是要将资金用于关键债权,以合理的成本,合理的期限在合适的节点介入。或设立盲池基金,将其中部分资金用于单体不良项目,一般内含回报率要求20%以上,3年内处置完毕。

资金方面的条件要求出资人和运营商有相应募资能力,匹配相应不良项目的处置期限,并设计投资人、运营商、债务人和其他债权人利益一致的投资和处置方案。

【96问】单体不良地产项目操盘模式?

96答】基金管理人在单体地产不良操盘过程中,基本策略是找到合适的资金方,通过项目当地的服务商和运营开发商了解和解决项目资产和关系层面的问题。如手续问题:不良地产的报规报建,项目历史特批情况;债权债务问题:其他债权人减债让利,解除查冻扣,有序退出防止反复;工程问题:质量和施工,市场需求和运营提升。

其中服务商通过关键人协助完善项目手续、债权债务梳理谈判和税务筹划,将投资的债权顺利转化为物权,开发运营商通过自身开发运营、代建代售、现场管理和后期运营提升将物权转化为现金收益。基金管理人和投资人在这个过程相对弱势,存在信息不对称问题,主要是及时了解项目信息,尤其在投资决策阶段,项目投资机会的窗口期较短,需要与当地服务商和开发运营上保持沟通。同时设计利益一致的投资方案,特别是让服务商和开发运营方有激励推动项目顺利退出。

【97问】单体不良地产项目的投资策略?

97答】单体不良地产项目的投资策略主要为大量跟踪单体项目适时介入,收购不良资产包孵化特定单体项目和瞄准规模开发商获取大量项目三种。

长期跟踪大量单体项目的策略主要是建立项目数据库,通过债权人、债务人和破产管理人等多途径了解问题项目,摸清障碍,探讨方案并等待介入时机。该策略的优点是可以选择合适时点快进快出,准备相对充分,但受宏观环境和政策、利益相关方博弈影响项目转化率较低,同时投资窗口期一般较短,需要快速反应。这种投资策略需要大量且持续跟踪单体项目,工作量较大,但特殊机会投资需要需要严格的条件。

收购不良资产包孵化单体项目是通过收购不良资产包,在处置过程中逐步发现单体处置机会。该策略的优点在于资产包存在多个盈利机会,无需面临期间偿付压力,重整时间宽裕。缺点在于投资机会的等待时间较长,一般单体项目的处置路径尚未明确才会入包转让,是否存在高收益的重整机会尚不确定。这种策略依赖金融机构将不良资产出表时取得较大的资产包,等待处置机会。

瞄准规模开发商获取项目机会是针对区域(即将)出问题的大型开发商与AMC等金融机构合作,取得实控人配合,实施重组方案。该策略优点是可以一次性获得大量优质项目机会,缺点是需要关系运作并取得实控人配合比较困难。这种规模开发商太大则基金介入时缺少话语权,太小则机会不多。

【98问】折价收购价差作为利润的理论依据?

98答】投资方折价收购的基础是经济周期、流动性折价和资管管理能力折价,即金融机构在经济下行阶段,不良资产增加,为及时变现但不具备收购方资管能力而折价。

【99问】资产增值作为利润的理论依据?

99答】资产增值的利润来源于跨越经济下行期,被动持有增长和主动管理运营增值。

【100问】税务筹划作为利润的理论依据?

100答】税务筹划主要依赖几家AMC的特殊税收政策,尤其资产转让过程中的土地增值税减免。

来源:金融监管研究院


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