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看房地产不良资产处置:那些烂尾楼该如何救赎?
发布时间:[ 2021-08-18 ]      浏览:( 703 )


中国政府为了避免如1997年东南亚国家发生的金融风暴给国家经济带来巨大的损失,以及加强我国金融机构在世界贸易组织(WTO)环境下与外资银行在金融市场的竞争力,党中央、国务院在1997年11月召开了全国金融工作会议,决定对国有商业银行进行改革,其中的一项重要内容就是剥离国有商业银行的不良资产,从而降低银行的不良贷款比率,最后实现四大国有商业银行上市融资、改善资本结构的目的,完成四大国有银行的改革。


为了达到上述目的,我国于1999年先后成立了信达、华融、长城、东方资产管理公司(Asset Management Corporation,简称AMC)分别接收了四大国有银行剥离出来的巨额不良资产。不良资产是一个泛概念,主要针对的是会计科目里的坏账科目,主要包括但不限于银行、政府、证券、保险、基金及企业的不良资产。


不良资产的处置较为复杂,涉及法律、财务、金融、投行、评估、债务化解等问题。全面系统地了解企业案例,能够帮助我们快速、有效找到不良资产处置和困境企业盘活的最佳方案。以下结合三个案例,谈谈房地产不良资产处置和困境企业盘活的一些思考和建议。


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「商住地产的盘活重整案例

——以帮助企业主自我盘活重整谈起」

某家企业出现资金流断裂问题,急需进行自我盘整。这家企业在进入房地产行业后,相继进行了商业地产开发及住宅和别墅开发。但之前制定的住宅先开发计划出现变动,变成商业地产先开发,而在大量资金投入商业项目之后,商业地产项目遇到瓶颈,反而使住宅这一项目也陷入困境。接手项目后开始分步骤进行处理。步骤如下:

第一,全面尽调。通过法律和财务尽职调查对不良资产项目公司进行全面了解,形成相对全面的法律尽职调查报告和财务尽职调查报告,为制定可行的企业盘活重整方案做准备。

第二,风险控制。在整个尽职调查过程中及时对每个环节可能产生的民事、行政和刑事等各种风险做认真的分析,及时完善和解决法律问题。

第三,形成方案。根据尽职调查报告,以及结合项目公司各关联主体的各方面资源,制定可行的融资盘活重整方案。

第四,债务化解。做好争取当地政府、金融机构、资产管理公司支持甲方的整体债务重整方案工作。与各债权人进行谈判,针对不同的债权人提出不同的解决方案;并通过各种资金渠道,全面解决债务危机。

第五,资产盘活。通过对项目公司所有资产构成进行全面的分析,针对不同类的资产寻找不同的资源点,制定最佳优化路径,使有限的资产获得无限的盘活空间。

第六,战略发展。依法剥离项目公司的风险点、建立防火墙,研究公司的产品定位,嫁接适合产品定位的优势资源,让项目公司产品定位更加准确、科学、符合市场的需求。

第七,企业内控。重新设计好每个阶段公司的股权结构安排,让创始人有效控制股权的同时,充分发挥股权在融资和调动员工工作积极性方面的作用;从而避免股权纷争、股权失控或员工吃“大锅饭”的局面。

第八,家族传承。通过家族企业的风险管理,理清家业企业不分,企业牵连家业的情形分析,以及家庭关系变化带来的法律风险识别;家族企业的股权顶层设计和家族财富的管理,运用信托、保险、各类基金等资金结构安排使家族企业品牌和基业常青,以及使家族企业的各个成员或个人财富得到有效合理的配置。

制定处理步骤后,联系投资方通过与政府进行合作谈判、买资产包,与资产管理公司进行合作、引进战略投资者等一系列工作后,企业终于走出了困境。所以,从资产盘活到战略定位,最终再到企业内控,最关键的一点就是后续工作如何进行。

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「工业产业园区的收购与转型升级案例

——以引进投资者并购重整谈起」

某工业产业园区,因上市过程中遭遇金融危机及运营管理不当,致使资金链断裂。最终因资不抵债从而停产。该项目通过三个工作阶段实现成功并购盘活。

第一阶段的工作内容:

1.资产包购买前的债权购买方案;

2.资产包购买后的尽职调查;

3.形成了完整的尽职调查报告;

4.形成了系统的债权处置方案;

5.形成了租金处理报告;

6.形成了债权依法公开处置报告;

7.协调金融资产交易中心完成债权包的挂牌工作;

8.积极向意向购买方推介债权资产包;

9.积极配合债权购买方形成依法处置债权资产包流程。

第二阶段的工作内容:

1.形成债权招商方案;

2.向国内外客商推荐债权资产包及债务公司的整体资产重整意向;

3.与多家债权购买方或重整公司整体资产购买方的谈判、协商和形成相应的方案;

4.配合政府部门成立重整公司清算小组

5.配合法院查封债务公司的租金;

6.配合安保公司接管重整公司物业;

7.代为债权人向人民法院申请破产重整;

8.配合法院选定破产管理人;

9.配合破产管理人落实相应的破产管理所需进行的前期工作;

10.经过债权人的允许向破产管理人移交相关的材料。

第三阶段的工作计划:

1.配合管理人推进破产管理工作;

2.取得债权人和政府的允许再次进行债权挂牌处置;

3.引进重整方参与债务公司的重整;

4.重整成功,符合多方的利益诉求。
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「别墅、产权式酒店的盘活重整案例

——以与企业主共同参与盘活、投资、管理和经营谈起」

某家旅游地产公司由于政策、市场等各方面原因,现金流严重不足,面临倒闭破产,急需进行债务重整、股权重整。别墅、产权式酒店的盘活重整的处理分为五个步骤:

第一步找准盘活时机,及时处置各个问题;第二步及时风险隔离;第三步分阶段资金结构安排;第四步重新市场定位,寻求新发展;第五步充分利用现有政策。该项目通过及时介入,有效推进,引进资金到位,产业延伸合理,最终获得了较好的经济效益、社会效益,并取得了多方共贏的效果。


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「房地产不良资产各主体

关注点及利益诉求」

房地产不良资产的市场主体分为政府、房地产企业、金融机构、债权人、税务及个人,每个主体的关注点和利益诉求点都不同,且处置不良资产主体不同会产生不同的处置效果。了解各主体的关注点及利益诉求有助于企业合理处置不良资产。

政府的关注点:是否符合政治管理需求;是否符合区域的产业发展方向;是否合法、有效和可持续的经营。利益诉求:是否增加当地的GDP;是否提高当地的劳动就业;是否增加当地的税收收入。

房地产债务企业的关注点:当地政府政策是否有利;对消费者是否有吸引力;是否能提升实际价值能力。利益诉求:是否有利于问题的解决;是否增加利润;是否提升品牌和运营能力;是否得到政府支持;当地政府政策是否有利;是否能提升实际价值能力。利益诉求:是否有利于解决问题;是否增加利润;是否提升品牌和运营能力;是否得到政府支持。

房地产并购方的关注点:当地的投资环境好坏以及风险是否可控;房地产不良企业土地的位置优势、房屋的品质和定位是否符合并购方的投资偏好;被收购企业的文化水平和员工水平;是否有优惠政策。利益诉求:是否符合投资方向和偏好;投资回报率是否符合并购方或财务投资者的要求。

各债权人的关注点:债权是否能够得到合法的保护、全额受偿;债权实现的时间。利益诉求:最快时间实现债权;最大的额度得到受偿。

税务机关的关注点:税务执法的正当性和合法性;税收优惠的合法性和合理性;税收的缓、减、免的合法性与合理性。利益诉求:是否能补缴之前所欠的税款;是否能缴纳当下的税款;是否具有可持续发展,以及可持续的增加当地的税务收入等。

兼顾各方效益谈判的步骤:了解各方主体的诉求;针对不同的主体设计不同的谈判策略;学会运用不良资产处置的信息不对称。谈判的思路:迅速共同行动,一起努力用共同的资源去换空间,用宝贵的时间去换空间。谈判的目的:整合资源;平衡各方利益。

来源:不良资产执行法律咨询


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